Alquilar un inmueble en Polonia siendo extranjero: normas fiscales y de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento es un acuerdo por el cual un arrendador pone un inmueble a disposición de un inquilino a cambio del pago de una renta. Para los extranjeros que alquilan una propiedad en Polonia, el análisis jurídico suele abarcar tres ámbitos: la tributación polaca de los ingresos por alquiler, la forma del contrato de arrendamiento y el cumplimiento de las obligaciones del arrendador.

La propiedad extranjera no impide, por sí misma, que una persona alquile un apartamento, una casa o un local comercial en Polonia. No obstante, la adquisición de determinados inmuebles por extranjeros puede requerir una autorización conforme a la Ley sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles por Extranjeros. La normativa contempla exenciones, especialmente para ciudadanos y empresas del Espacio Económico Europeo y Suiza, mientras que pueden aplicarse restricciones especiales a los inmuebles situados en zonas fronterizas. La adquisición de terrenos agrícolas también está sujeta a restricciones legales específicas [1]. Posteriormente, la actividad de alquiler deberá estructurarse correctamente a efectos fiscales, civiles y regulatorios.

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Impuesto sobre los ingresos por alquiler en Polonia para extranjeros

Polonia grava los ingresos derivados de bienes inmuebles situados en Polonia, incluso cuando el propietario no es residente fiscal. De conformidad con el artículo 3, apartados 2a y 2b, punto 4, de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, un no residente está sujeto a tributación en Polonia por los ingresos obtenidos en este país, incluidos los ingresos procedentes de inmuebles ubicados en Polonia [2].

Para los arrendadores particulares -es decir, quienes alquilan fuera de una actividad empresarial-, desde 2023 los ingresos por alquiler solo pueden tributar bajo el régimen de tipo fijo; la escala progresiva ya no está disponible para el alquiler privado. Este régimen se conoce comúnmente como ryczałt, o impuesto a tanto alzado sobre los ingresos por alquiler en Polonia. Los tipos aplicables son:

• 8,5 % de los ingresos anuales por alquiler hasta 100.000 PLN;
• 12,5 % de los ingresos por alquiler que superen los 100.000 PLN.

El impuesto se calcula sobre los ingresos, no sobre el beneficio. Esta es una cuestión comercial relevante, ya que gastos como reparaciones, intereses hipotecarios, honorarios de gestión, seguros, amortización y costes de renovación, por lo general, no reducen la base imponible bajo el régimen privado de tipo fijo.

La base jurídica se encuentra en el artículo 2, apartado 1a, y en el artículo 12, apartado 1, punto 4, de la Ley del Impuesto a Tanto Alzado sobre Determinados Ingresos Obtenidos por Personas Físicas [3]. Cuando los cónyuges son copropietarios del inmueble arrendado, en principio cada uno tributa por su propia parte de los ingresos, con un umbral individual de 100.000 PLN; alternativamente, pueden optar por que uno de ellos liquide la totalidad de los ingresos, en cuyo caso el tipo del 8,5 % se aplica hasta 200.000 PLN [3]. Normalmente, el impuesto debe pagarse antes del día 20 del mes siguiente, y el correspondiente a diciembre antes del 20 de enero del año siguiente. Puede estar disponible la liquidación trimestral cuando se cumplan los requisitos legales, incluido el umbral de ingresos pertinente. La declaración anual PIT-28 debe presentarse entre el 15 de febrero y el 30 de abril del año siguiente [3].

Convenios para evitar la doble imposición e ingresos por alquiler

Es necesario analizar el convenio para evitar la doble imposición aplicable a los ingresos por alquiler cuando el propietario es residente fiscal fuera de Polonia. La mayoría de los convenios fiscales suscritos por Polonia siguen el artículo 6 del Modelo de Convenio Tributario de la OCDE, según el cual los ingresos procedentes de bienes inmuebles pueden gravarse en el Estado donde se sitúe el inmueble [4]. Por tanto, Polonia suele conservar el derecho a gravar las rentas procedentes de inmuebles polacos.

El país de residencia fiscal del propietario extranjero también puede exigir la declaración de dichos ingresos. Que el impuesto pagado en Polonia se deduzca, quede exento o reciba otro tipo de alivio dependerá del convenio específico para evitar la doble imposición y de la legislación interna del Estado de residencia del propietario. Es necesario revisar cada convenio individualmente, ya que su redacción y sus mecanismos de eliminación de la doble imposición varían.

Alquilar un apartamento en Polonia como no residente

Los acuerdos para alquilar un apartamento en Polonia como no residente deben documentarse por escrito. Aunque un arrendamiento residencial ordinario puede ser válido sin contrato escrito, un acuerdo por escrito es importante por razones probatorias, fiscales y de ejecución. Un arrendamiento celebrado por un período superior a un año debe formalizarse por escrito; de lo contrario, se considera celebrado por tiempo indefinido (artículo 660 del Código Civil) [5].

Conforme al artículo 659 del Código Civil, el arrendador se obliga a permitir al inquilino el uso del inmueble durante un plazo determinado o indefinido, mientras que el inquilino se obliga a pagar la renta acordada [5]. Un contrato de arrendamiento bien redactado debe identificar claramente:

• las partes y sus direcciones a efectos de notificaciones;
• el inmueble y su estado, preferiblemente mediante un inventario o acta de entrega;
• la renta, los gastos de comunidad y el método de liquidación de los suministros;
• el importe de la fianza y las condiciones para su devolución;
• la duración del arrendamiento y las normas de resolución;
• las responsabilidades de mantenimiento y las normas de acceso;
• las disposiciones sobre subarrendamiento, mascotas y uso comercial.

Los arrendamientos de vivienda también están regulados por la Ley de Protección de los Derechos de los Inquilinos [6]. Esta legislación limita los derechos de resolución y regula cuestiones como las subidas de renta, las fianzas y los procedimientos de desahucio. Un arrendador no puede simplemente cambiar las cerraduras o retirar las pertenencias del inquilino tras una disputa. Esa conducta puede generar responsabilidad civil y penal.

Tres excepciones que modifican el análisis

Excepción 1: arrendamiento ocasional (najem okazjonalny). El arrendamiento ocasional solo está disponible cuando el arrendador es una persona física que no desarrolla una actividad empresarial de alquiler de inmuebles. Se aplica a locales destinados a satisfacer las necesidades de vivienda del inquilino y debe formalizarse por escrito, por un plazo determinado de un máximo de 10 años. Requiere una declaración notarial del inquilino por la que se somete a ejecución y se compromete a desalojar el inmueble, la identificación de un alojamiento alternativo y una declaración del propietario de dicho inmueble alternativo que consienta la residencia del inquilino allí; a petición del arrendador, esta declaración debe llevar firma certificada notarialmente. El arrendador debe notificar el contrato a la oficina tributaria competente en un plazo de 14 días desde el inicio del arrendamiento. Estos requisitos se derivan de los artículos 19a a 19e de la Ley de Protección de los Derechos de los Inquilinos [6]. Los arrendadores que desarrollen una actividad empresarial de alquiler de locales pueden utilizar, en su lugar, un arrendamiento institucional (najem instytucjonalny), que también se basa en el sometimiento notarial del inquilino a ejecución, pero no exige indicar un alojamiento alternativo [6].

Excepción 2: alquiler realizado como actividad empresarial. Si la escala, la organización y la continuidad de la actividad indican que el alquiler constituye una actividad empresarial, el análisis fiscal y de registro puede ser diferente. El alquiler realizado dentro de una empresa puede implicar normas sobre rendimientos empresariales, cuestiones de registro a efectos de IVA, obligaciones contables y un tratamiento fiscal distinto. La clasificación depende de los hechos concretos, incluidos el número de unidades, el nivel de servicios, la organización y la finalidad comercial.

Excepción 3: normas sobre alquiler turístico de corta duración en Polonia. Las estancias de corta duración que se asemejan a servicios hoteleros o de alojamiento no deben tratarse automáticamente como arrendamientos residenciales ordinarios. La frecuente rotación de huéspedes, la limpieza, los servicios similares a recepción, la actividad en plataformas de reserva y el alojamiento turístico pueden respaldar la clasificación como actividad de prestación de servicios. Esto puede afectar al tratamiento del impuesto sobre la renta y del IVA, a las obligaciones de protección de los consumidores, a los requisitos regulatorios locales y a la relación con la comunidad de propietarios. En algunos casos, el alquiler de corta duración fuera de una actividad empresarial puede seguir tributando bajo el régimen privado de tipo fijo, pero ello dependerá de las circunstancias. Además, el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración es aplicable desde el 20 de mayo de 2026 [7]. A septiembre de 2026, la ley polaca de aplicación -que debe introducir un registro central de unidades de alojamiento, números de registro que deberán figurar en los anuncios en línea y sanciones administrativas- seguía en proceso legislativo, por lo que los propietarios deben vigilar su redacción final y su entrada en vigor.

IVA y obligaciones del arrendador en Polonia

El arrendamiento de inmuebles residenciales destinado exclusivamente a fines de vivienda está generalmente exento de IVA conforme al artículo 43, apartado 1, punto 36, de la Ley del IVA [8]. La exención no se aplica a los servicios de alojamiento, que por lo general están sujetos al tipo reducido de IVA del 8 %. Los arrendamientos comerciales normalmente están sujetos a IVA, salvo que resulte aplicable otra exención, como la exención para pequeñas empresas, que desde el 1 de enero de 2026 cubre ventas anuales imponibles de hasta 240.000 PLN (artículo 113 de la Ley del IVA) [8].

Las obligaciones del arrendador en Polonia también incluyen mantener el inmueble en condiciones adecuadas para el uso acordado y liquidar los gastos de acuerdo con el contrato [6]. La distribución legal de las obligaciones de reparación solo puede modificarse dentro de los límites establecidos por las normas imperativas de protección de los inquilinos.

Los arrendadores extranjeros también deben considerar cuestiones prácticas de cumplimiento. Entre ellas se encuentran la obtención de un identificador fiscal polaco -un número PESEL o un NIP emitido por la oficina tributaria para personas físicas sin PESEL-, la designación de una persona de contacto fiable en Polonia, la garantía de que pueda recibirse la correspondencia de las autoridades fiscales, la conservación de registros de pagos, la documentación de los flujos de fondos y la comprobación de si los ingresos por alquiler generan obligaciones de declaración en el país de residencia.

Gestión de riesgos para propietarios extranjeros

Los principales riesgos no se limitan al impago de la renta. Los contratos de arrendamiento mal redactados pueden dar lugar a largos procedimientos de desahucio, disputas sobre fianzas, subarrendamientos no autorizados, daños en el inmueble y problemas de reputación dentro de la comunidad de propietarios. Los errores fiscales pueden conllevar intereses, sanciones y controversias sobre la clasificación de la actividad de alquiler.

Este material tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La estructura fiscal y contractual adecuada depende de la residencia fiscal del propietario, la naturaleza del inmueble, el tipo de inquilino previsto, la duración de las estancias y el nivel real de servicios prestados. Para una revisión basada en las circunstancias concretas de un contrato de arrendamiento polaco, la tributación de los ingresos por alquiler o un modelo de alquiler de corta duración, contacte con el equipo jurídico de Kopeć & Zaborowski.

FAQ – alquilar un inmueble en Polonia siendo extranjero

¿Un extranjero paga impuestos en Polonia por el alquiler de un apartamento polaco?

Sí. Los ingresos por alquiler de bienes inmuebles situados en Polonia generalmente están sujetos a tributación en Polonia, incluso cuando el propietario no es residente fiscal polaco.

¿Qué es el impuesto a tanto alzado sobre los ingresos por alquiler en Polonia?

Para el alquiler privado, los tipos estándar son del 8,5 % sobre los ingresos anuales hasta 100.000 PLN y del 12,5 % sobre el exceso. El impuesto se calcula sobre los ingresos, no sobre el beneficio neto, y la declaración anual PIT-28 debe presentarse antes del 30 de abril del año siguiente.

¿Puede un no residente utilizar un arrendamiento ocasional (najem okazjonalny)?

Posiblemente sí, siempre que el arrendador sea una persona física que no realice una actividad empresarial de alquiler y se cumplan todas las formalidades legales. Estas incluyen un contrato escrito por plazo determinado, la declaración notarial del inquilino y la documentación exigida relativa al alojamiento alternativo.

¿Se cobra IVA sobre el alquiler residencial en Polonia?

El alquiler residencial utilizado exclusivamente con fines de vivienda está generalmente exento de IVA. El alojamiento de corta duración y los arrendamientos comerciales pueden recibir un tratamiento diferente.

¿Un convenio para evitar la doble imposición elimina el impuesto polaco sobre los ingresos por alquiler?

Normalmente no. Los convenios fiscales suelen permitir a Polonia gravar los ingresos procedentes de bienes inmuebles situados en Polonia. Sin embargo, el convenio puede prever un mecanismo de alivio en el país de residencia fiscal del propietario.

¿Puede un arrendador desalojar inmediatamente a un inquilino que deja de pagar la renta?

No. El desahucio exige cumplir los procedimientos legales de resolución y ejecución. Las medidas tomadas por cuenta propia, como cambiar las cerraduras, generan riesgos legales.

Bibliografía

[1] Ley de 24 de marzo de 1920 sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles por Extranjeros.

[2] Ley de 26 de julio de 1991 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en particular el artículo 3.

[3] Ley de 20 de noviembre de 1998 del Impuesto a Tanto Alzado sobre Determinados Ingresos Obtenidos por Personas Físicas (texto consolidado: Diario de Leyes de 2025, partida 843), en particular los artículos 2, 12 y 21.

[4] Modelo de Convenio Tributario de la OCDE sobre la Renta y sobre el Patrimonio, artículo 6 (Rentas de los bienes inmuebles).

[5] Ley de 23 de abril de 1964: Código Civil, en particular los artículos 659 a 692.

[6] Ley de 21 de junio de 2001 sobre la Protección de los Derechos de los Inquilinos, el Parque de Vivienda Municipal y las Modificaciones del Código Civil, en particular los artículos 6, 6a, 6b, 19a a 19e y 19f y siguientes.

[7] Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724.

[8] Ley de 11 de marzo de 2004 sobre el Impuesto sobre Bienes y Servicios, en particular los artículos 43, apartado 1, punto 36, y 113.