Сдача недвижимости в аренду в Польше иностранцами: налоги и правила аренды

Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель предоставляет имущество арендатору во временное пользование за арендную плату. Для иностранцев, сдающих недвижимость в аренду в Польше, правовой анализ обычно охватывает три области: налог на доход от аренды в Польше, форму договора аренды и соблюдение обязанностей арендодателя.

Само по себе иностранное гражданство не препятствует сдаче в аренду квартиры, дома или коммерческого помещения в Польше. Однако приобретение иностранцами некоторых объектов недвижимости может требовать разрешения в соответствии с Законом о приобретении недвижимости иностранцами. Закон предусматривает исключения, в частности для граждан и предприятий из Европейской экономической зоны и Швейцарии, тогда как к объектам, расположенным в приграничных зонах, могут применяться специальные ограничения. Приобретение сельскохозяйственных земель также регулируется отдельными законодательными ограничениями [1]. В дальнейшем сдача недвижимости в аренду должна быть надлежащим образом организована с точки зрения налогообложения, гражданского права и регуляторных требований.

Lawyersinpoland.com by Kopeć & Zaborowski помогает иностранным собственникам недвижимости оценивать юридические и налоговые риски, связанные с польскими инвестициями и сделками с недвижимостью, договорами аренды и спорами.

Налог на доход от аренды в Польше для иностранцев

Польша облагает налогом доход, полученный от недвижимости, расположенной в Польше, в том числе если собственник не является налоговым резидентом Польши. В соответствии со статьями 3(2a) и 3(2b)(4) Закона о подоходном налоге с физических лиц нерезидент обязан уплачивать в Польше налог с доходов, полученных на территории Польши, включая доходы от имущества, находящегося в Польше [2].

Для частных арендодателей, сдающих недвижимость вне рамок предпринимательской деятельности, доходы от аренды с 2023 года облагаются только по системе паушального налога; прогрессивная шкала для частной аренды больше не применяется. Этот режим обычно называется ryczałt — паушальный налог на доход от аренды в Польше. Применяются следующие ставки:

• 8,5% от годового дохода от аренды до 100 000 польских злотых;
• 12,5% от дохода от аренды, превышающего 100 000 польских злотых.

Налог рассчитывается с выручки, а не с прибыли. Это имеет существенное коммерческое значение, поскольку такие расходы, как ремонт, проценты по ипотеке, плата за управление недвижимостью, страхование, амортизация и затраты на реконструкцию, как правило, не уменьшают налоговую базу при частной аренде в рамках паушального режима.

Правовым основанием являются статьи 2(1a) и 12(1)(4) Закона о паушальном подоходном налоге с некоторых доходов, получаемых физическими лицами [3]. Если сдаваемая недвижимость находится в совместной собственности супругов, каждый из них, как правило, уплачивает налог со своей доли выручки с отдельным лимитом в 100 000 злотых. В качестве альтернативы супруги могут выбрать, чтобы весь доход декларировал один из них; в таком случае ставка 8,5% применяется до суммы 200 000 злотых [3]. Налог обычно уплачивается до 20-го числа следующего месяца, а налог за декабрь — до 20 января следующего года. При соблюдении установленных законом условий, включая соответствующий лимит дохода, возможна ежеквартальная уплата налога. Годовая декларация PIT-28 подаётся с 15 февраля по 30 апреля следующего года [3].

Соглашения об избежании двойного налогообложения и доход от аренды

Если собственник является налоговым резидентом за пределами Польши, необходим анализ применимого соглашения об избежании двойного налогообложения в отношении дохода от аренды. Большинство налоговых соглашений, заключённых Польшей, следуют статье 6 Типовой конвенции ОЭСР, согласно которой доход от недвижимого имущества может облагаться налогом в государстве, где это имущество находится [4]. Поэтому Польша обычно сохраняет право облагать налогом арендный доход от польской недвижимости.

Страна налогового резидентства иностранного собственника также может требовать декларирования такого дохода. Будет ли польский налог зачтён, освобождён от налогообложения или компенсирован иным образом, зависит от конкретного соглашения об избежании двойного налогообложения и внутреннего законодательства государства резидентства собственника. Каждое применимое соглашение необходимо проверять индивидуально, поскольку его формулировки и механизмы устранения двойного налогообложения различаются.

Сдача квартиры в аренду в Польше нерезидентом

Условия сдачи квартиры в аренду в Польше нерезидентом следует оформлять в письменной форме. Хотя обычный договор аренды жилого помещения может быть действительным и без письменного оформления, письменный договор важен для доказывания, налогообложения и принудительного исполнения. Договор аренды, заключённый на срок более одного года, должен быть оформлен письменно; в противном случае он считается заключённым на неопределённый срок (статья 660 Гражданского кодекса) [5].

Согласно статье 659 Гражданского кодекса арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование на определённый или неопределённый срок, а арендатор обязуется уплачивать согласованную арендную плату [5]. Грамотно составленный договор аренды должен чётко определять:

• стороны договора и адреса для вручения корреспонденции;
• объект аренды и его состояние — предпочтительно с актом приёма-передачи и описью имущества;
• арендную плату, эксплуатационные платежи и порядок расчётов за коммунальные услуги;
• размер залога и условия его возврата;
• срок аренды и правила расторжения договора;
• обязанности по содержанию помещения и правила доступа в него;
• положения о субаренде, содержании домашних животных и коммерческом использовании помещения.

Аренда жилых помещений также регулируется Законом о защите прав арендаторов [6]. Этот закон ограничивает право на расторжение договоров и регулирует такие вопросы, как повышение арендной платы, залоги и процедуры выселения. Арендодатель не может просто сменить замки или вывезти вещи арендатора после возникновения спора. Такие действия могут повлечь гражданско-правовую и уголовную ответственность.

Три исключения, которые меняют правовую оценку

Исключение 1 — договор оказиональной аренды (najem okazjonalny). Оказиональная аренда доступна только в случае, когда арендодатель является физическим лицом, не ведущим предпринимательскую деятельность по сдаче помещений в аренду. Она применяется к помещениям, предназначенным для удовлетворения жилищных потребностей арендатора, и должна быть заключена в письменной форме на определённый срок, не превышающий 10 лет. Необходимы нотариальное заявление арендатора о согласии на принудительное исполнение и обязательстве освободить помещение, указание альтернативного жилья, а также заявление собственника этого альтернативного помещения о согласии на проживание в нём арендатора. По требованию арендодателя подпись на таком заявлении должна быть нотариально удостоверена. Арендодатель обязан уведомить компетентный налоговый орган в течение 14 дней с начала аренды. Эти требования предусмотрены статьями 19a–19e Закона о защите прав арендаторов [6]. Арендодатели, ведущие предпринимательскую деятельность по сдаче помещений в аренду, могут использовать институциональную аренду (najem instytucjonalny), которая также основывается на нотариальном заявлении арендатора о согласии на принудительное исполнение, но не требует указания альтернативного жилья [6].

Исключение 2 — аренда как предпринимательская деятельность. Если масштаб, организация и непрерывный характер деятельности указывают на то, что сдача в аренду является бизнесом, налоговый анализ и вопросы регистрации могут отличаться. Аренда в рамках предпринимательской деятельности может влечь применение правил налогообложения доходов от бизнеса, вопросы регистрации НДС, обязанности по ведению учёта и иной налоговый режим. Квалификация зависит от фактических обстоятельств, включая количество объектов, уровень предоставляемых услуг, организацию деятельности и её коммерческую цель.

Исключение 3 — правила краткосрочной аренды в Польше. Краткосрочное проживание, напоминающее гостиничные услуги или услуги размещения, не следует автоматически рассматривать как обычную аренду жилого помещения. Частая смена гостей, уборка, услуги, аналогичные работе стойки регистрации, деятельность через платформы бронирования и туристическое размещение могут свидетельствовать о квалификации деятельности как оказания услуг. Это может влиять на порядок уплаты подоходного налога и НДС, обязанности по законодательству о защите прав потребителей, местные регуляторные требования и отношения с жилищным сообществом объекта. В некоторых случаях краткосрочная аренда вне предпринимательской деятельности по-прежнему может облагаться налогом по частному паушальному режиму, но это зависит от конкретных обстоятельств. Кроме того, с 20 мая 2026 года применяется Регламент ЕС 2024/1028 о сборе и обмене данными, касающимися услуг краткосрочной аренды жилья [7]. По состоянию на сентябрь 2026 года польский имплементационный закон, который должен ввести центральный реестр объектов размещения, регистрационные номера для указания в интернет-объявлениях и административные санкции, всё ещё находился в законодательном процессе. Поэтому собственникам следует отслеживать его окончательную редакцию и дату вступления в силу.

НДС и обязанности арендодателя в Польше

Аренда жилой недвижимости исключительно для жилищных целей, как правило, освобождается от НДС согласно статье 43(1)(36) Закона о НДС [8]. Это освобождение не применяется к услугам размещения, которые обычно облагаются НДС по сниженной ставке 8%. Коммерческая аренда, как правило, облагается НДС, если не применяется другое освобождение, например освобождение для малого бизнеса, которое с 1 января 2026 года распространяется на годовой объём облагаемых продаж до 240 000 злотых (статья 113 Закона о НДС) [8].

Обязанности арендодателя в Польше также включают поддержание помещения в состоянии, пригодном для согласованного использования, и осуществление расчётов по платежам в соответствии с договором [6]. Установленное законом распределение обязанностей по ремонту может быть изменено только в пределах, допускаемых императивными нормами о защите арендаторов.

Иностранным арендодателям также следует учитывать практические вопросы соблюдения требований. К ним относятся получение польского налогового идентификатора — номера PESEL либо номера NIP, выдаваемого налоговой инспекцией физическим лицам, не имеющим PESEL, — назначение надёжного контактного лица в Польше, обеспечение возможности получения корреспонденции от налоговых органов, хранение документов об оплате, документирование денежных потоков и проверка того, создаёт ли доход от аренды обязанность по отчётности в стране налогового резидентства.

Управление рисками для иностранных собственников недвижимости

Основные риски не ограничиваются неуплатой арендной платы. Некачественно составленные договоры аренды могут привести к длительным процедурам выселения, спорам о залоге, несанкционированной субаренде, повреждению имущества и репутационным проблемам в жилищном сообществе. Налоговые ошибки могут повлечь начисление процентов, штрафы и споры относительно квалификации деятельности по сдаче недвижимости в аренду.

Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Подходящая структура налогообложения и аренды зависит от налогового резидентства собственника, характера недвижимости, предполагаемого арендатора, продолжительности проживания и фактического объёма предоставляемых услуг. Для анализа конкретного договора аренды в Польше, налогового режима дохода от аренды или модели краткосрочной аренды свяжитесь с юристами Kopeć & Zaborowski.

FAQ — сдача недвижимости в аренду в Польше иностранцами

Платит ли иностранец налог в Польше с аренды польской квартиры?

Да. Доход от аренды недвижимости, расположенной в Польше, как правило, облагается налогом в Польше, в том числе если собственник не является польским налоговым резидентом.

Что такое паушальный налог на доход от аренды в Польше?

Для частной аренды стандартные ставки составляют 8,5% с годовой выручки до 100 000 злотых и 12,5% с суммы превышения. Налог рассчитывается с выручки, а не с чистой прибыли, а годовую декларацию PIT-28 необходимо подать до 30 апреля следующего года.

Может ли нерезидент использовать договор оказиональной аренды (najem okazjonalny)?

Потенциально да, при условии что арендодатель является физическим лицом, не ведущим предпринимательскую деятельность по аренде, и выполнены все предусмотренные законом формальности. В их число входят письменный договор на определённый срок, нотариальное заявление арендатора и обязательная документация, касающаяся альтернативного жилья.

Начисляется ли НДС на аренду жилого помещения в Польше?

Аренда жилого помещения, используемого исключительно для жилищных целей, как правило, освобождена от НДС. Краткосрочное размещение и коммерческая аренда могут облагаться по иным правилам.

Устраняет ли соглашение об избежании двойного налогообложения польский налог на доход от аренды?

Обычно нет. Налоговые соглашения, как правило, позволяют Польше облагать налогом доход от недвижимости, расположенной в Польше. Однако соглашение может предусматривать налоговые льготы в стране налогового резидентства собственника.

Может ли арендодатель немедленно выселить арендатора, который перестал платить за аренду?

Нет. Выселение требует соблюдения установленных законом процедур расторжения договора и принудительного исполнения. Самостоятельные действия, например смена замков, создают юридические риски.

Библиография

[1] Закон от 24 марта 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами.

[2] Закон от 26 июля 1991 года о подоходном налоге с физических лиц, в частности статья 3.

[3] Закон от 20 ноября 1998 года о паушальном подоходном налоге с некоторых доходов, получаемых физическими лицами (консолидированный текст: Законодательный вестник за 2025 год, поз. 843), в частности статьи 2, 12 и 21.

[4] Типовая конвенция ОЭСР о налогах на доход и капитал, статья 6 «Доходы от недвижимого имущества».

[5] Закон от 23 апреля 1964 года — Гражданский кодекс, в частности статьи 659–692.

[6] Закон от 21 июня 2001 года о защите прав арендаторов, жилищном фонде гмины и внесении изменений в Гражданский кодекс, в частности статьи 6, 6a, 6b, 19a–19e и 19f и последующие.

[7] Регламент (ЕС) 2024/1028 Европейского парламента и Совета от 11 апреля 2024 года о сборе и обмене данными, касающимися услуг краткосрочной аренды жилья, и о внесении изменений в Регламент (ЕС) 2018/1724.

[8] Закон от 11 марта 2004 года о налоге на товары и услуги, в частности статьи 43(1)(36) и 113.