Comprar una vivienda sobre plano en Polonia: protección del comprador explicada

Comprar una vivienda sobre plano en Polonia implica adquirir una unidad residencial o una vivienda unifamiliar a un promotor inmobiliario antes de que finalice la construcción y antes de que la propiedad pueda transmitirse al comprador. Cuando la operación entra dentro de su ámbito de aplicación, se rige principalmente por la Ley de 20 de mayo de 2021 sobre la Protección de los Derechos del Adquirente de una Unidad Residencial o Vivienda Unifamiliar y el Fondo de Garantía del Promotor, comúnmente denominada Ley del Promotor [1].

El marco jurídico está diseñado para reducir el riesgo de que un comprador pague por una propiedad cuya entrega se retrase, presente defectos o no llegue a entregarse debido a problemas financieros del promotor. Sin embargo, la protección legal no sustituye una revisión jurídica exhaustiva. La redacción del contrato con el promotor, el calendario de pagos, el folleto informativo y la documentación técnica siguen teniendo una relevancia comercial esencial.

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Contrato con el promotor en Polonia: el contrato clave al comprar sobre plano

Un contrato con el promotor es un acuerdo en virtud del cual el promotor se compromete a constituir y transmitir la propiedad de un apartamento o una vivienda determinados una vez terminada la construcción, mientras que el comprador se compromete a pagar el precio acordado. Su contenido obligatorio figura en el artículo 35 de la Ley del Promotor y, conforme al artículo 40, debe formalizarse mediante escritura pública; las normas principales se recogen en los artículos 35 a 42 [1]. Las cláusulas contractuales menos favorables para el comprador que las previstas en la Ley son nulas y quedan sustituidas por las disposiciones legales aplicables (artículo 42) [1].

La pretensión del comprador de obtener la transmisión de la propiedad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y de Hipotecas, y el propio contrato con el promotor constituye la base para dicha inscripción (artículo 38) [1]. Esta inscripción es relevante porque ofrece al comprador una protección reforzada si el inmueble se vende de nuevo, se grava o pasa a formar parte de un procedimiento de insolvencia.

Antes de firmar, el comprador debe comprobar que el contrato identifica correctamente:

• el terreno y el número del Registro de la Propiedad y de Hipotecas;
• la unidad prevista, la superficie útil, la distribución y las dependencias anexas;
• el precio total, el tratamiento del IVA y las cuotas de pago;
• la fecha de finalización de la obra y la fecha prevista de transmisión de la propiedad;
• las penalizaciones contractuales por demora;
• los estándares de construcción y acabados;
• el procedimiento para comunicar defectos y organizar la entrega.

En el caso de compradores extranjeros, también es necesario evaluar si se requiere una autorización para adquirir bienes inmuebles. Las normas generales se establecen en la Ley de 24 de marzo de 1920 sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles por Extranjeros, y las autorizaciones las expide el ministro competente en materia de asuntos interiores. La adquisición de una unidad residencial independiente suele estar exenta del requisito de autorización conforme al artículo 8.1.1 de dicha Ley, aunque, de acuerdo con el artículo 8.3, esta exención no se aplica a los inmuebles situados en la zona fronteriza. Los ciudadanos y empresarios de los Estados del EEE y de Suiza están, con excepciones limitadas, exentos en virtud del artículo 8.2. Por el contrario, un comprador de fuera del EEE que adquiera una vivienda unifamiliar junto con el terreno normalmente necesitará autorización, salvo que resulte aplicable otra exención. Una adquisición realizada sin la autorización exigida es nula, por lo que la estructura de la operación debe revisarse individualmente antes de la firma [2].

Cuentas escrow del promotor en Polonia: ¿dónde va el dinero del comprador?

En las operaciones cubiertas por la Ley del Promotor, los pagos efectuados por quien compra una vivienda sobre plano en Polonia deben realizarse en una cuenta fiduciaria de vivienda, y no directamente en la cuenta operativa ordinaria del promotor. Conforme a los artículos 6 a 8 de la Ley del Promotor, el promotor debe habilitar para el proyecto una cuenta fiduciaria de vivienda abierta o cerrada, y el comprador realiza los pagos en dicha cuenta conforme al avance de las obras [1].

La legislación polaca contempla dos formas principales de protección mediante cuenta fiduciaria:

• una cuenta fiduciaria de vivienda abierta, desde la que el banco libera los fondos por etapas a medida que avanza la construcción;
• una cuenta fiduciaria de vivienda cerrada, desde la que los fondos solo se liberan después de que el banco reciba una copia de la escritura pública que transmite al comprador los derechos incluidos en el contrato con el promotor, libres de cargas salvo aquellas aceptadas por el comprador (artículo 15) [1].

En el caso de una cuenta abierta, el banco verifica que la fase de construcción indicada en el calendario de pagos se haya completado realmente antes de liberar los fondos. Esto reduce el riesgo del proyecto, pero no lo elimina. Una cuenta cerrada ofrece, por lo general, una mayor protección de los pagos, aunque puede afectar al modelo de financiación del promotor y a las condiciones comerciales ofrecidas a los compradores.

El comprador debe confirmar el tipo de cuenta, el banco que la gestiona y las reglas para la liberación de los fondos. Los pagos realizados fuera de la estructura fiduciaria legal requieren una revisión cuidadosa, especialmente cuando se describen como anticipos, cuotas de reserva o contribuciones a los costes de construcción.

El Fondo de Garantía del Promotor (DFG) y los derechos del comprador si el promotor quiebra en Polonia

El Fondo de Garantía del Promotor, o DFG, es un mecanismo legal de protección administrado por el Fondo de Garantía de Seguros (UFG) y financiado mediante aportaciones de los promotores. Las aportaciones se calculan sobre cada pago efectuado en la cuenta fiduciaria, conforme a tipos establecidos por reglamento y limitados legalmente al 1 % para las cuentas abiertas y al 0,1 % para las cuentas cerradas (artículo 49). El DFG complementa la protección ofrecida por las cuentas fiduciarias de vivienda y cubre la devolución de los pagos realizados por los compradores en los supuestos indicados en el artículo 48 de la Ley del Promotor, incluidos determinados hechos relacionados con la quiebra del promotor, la insolvencia del banco que mantiene la cuenta fiduciaria y el desistimiento legal del comprador del contrato [1].

El DFG no significa que cualquier problema comercial vaya a dar lugar automáticamente a un pago inmediato al comprador. Son relevantes el procedimiento legal, el tipo de cuenta fiduciaria, la fase del proyecto y el proceso formal de insolvencia o de continuación del proyecto. Los retrasos pueden seguir generando costes importantes, incluidos la pérdida de financiación, los gastos de alquiler y consecuencias reputacionales para los inversores que actúan a través de sociedades.

Conviene tener presentes tres limitaciones prácticas. En primer lugar, la protección del DFG no elimina la necesidad de verificar la titularidad del promotor sobre el terreno ni las condiciones de financiación. En segundo lugar, no garantiza que la construcción se complete dentro del calendario original. En tercer lugar, no subsana cláusulas contractuales que trasladan indebidamente al comprador costes o riesgos no previstos por la ley; tales cláusulas deben identificarse e impugnarse conforme al contrato y a la Ley.

Contratos de reserva de vivienda nueva en Polonia: ¿qué protección ofrecen?

Puede firmarse un contrato de reserva antes del contrato con el promotor. Conforme a los artículos 29 a 34 de la Ley del Promotor, debe celebrarse por escrito bajo pena de nulidad e identificar, entre otros aspectos, el inmueble, su precio, el período de reserva y la cuota de reserva [1]. De acuerdo con el artículo 32.2, dicha cuota no puede superar el 1 % del precio del inmueble indicado en el folleto informativo.

La cuota de reserva no es automáticamente no reembolsable. El artículo 34 prevé la devolución de la cuota en circunstancias determinadas, entre ellas cuando el comprador no obtiene financiación hipotecaria debido a una evaluación negativa de su solvencia, siempre que se cumplan las condiciones legales. Si el promotor incumple sus obligaciones conforme al contrato de reserva, el comprador tiene derecho al reembolso del doble de la cuota de reserva [1].

Desde el 11 de julio de 2025, los promotores deben publicar en su propia página web el precio por metro cuadrado de superficie útil y el precio total de cada unidad ofertada, los precios de las dependencias anexas y otros importes exigibles al comprador, incluido el IVA, junto con un historial fechado de los cambios de precio; los promotores que ya comercializaban inmuebles en esa fecha tenían hasta el 11 de septiembre de 2025 para cumplir esta obligación. Si el precio ofrecido en el momento de la firma difiere del precio publicado, el comprador puede exigir que el contrato se celebre al precio más favorable para él [3]. En los contratos con el promotor y de reserva celebrados a partir del 13 de febrero de 2026, el precio debe indicarse como el resultado de multiplicar la superficie útil, calculada según la Norma Polaca aplicable, por el precio por metro cuadrado (artículo 5a) [1].

El contrato de reserva no debe considerarse un sustituto de la revisión del folleto informativo y de la escritura pública definitiva. Su función principal es garantizar un período durante el cual el promotor no debe ofrecer la unidad concreta a otro comprador.

Entrega y defectos en un apartamento nuevo en Polonia

La entrega es una fase distinta de la transmisión de la propiedad. Tiene lugar después de que la licencia de ocupación sea firme o, en el caso de una vivienda unifamiliar, después de la notificación de finalización sin objeciones, y las partes elaboran un acta en la que se registran los defectos visibles, los trabajos pendientes y las observaciones. El artículo 41 de la Ley del Promotor regula el procedimiento de entrega y la obligación del promotor de responder a los defectos comunicados en el acta de entrega [1].

El comprador debe inspeccionar el inmueble detenidamente, preferiblemente con la ayuda de un técnico especializado cuando la unidad se adquiere como inversión o tiene un valor elevado. Los defectos deben describirse con precisión, documentarse con fotografías y, cuando sea posible, vincularse a las especificaciones técnicas.

El promotor debe entregar al comprador, en un plazo de 14 días desde la firma del acta de entrega, una declaración en la que reconozca los defectos comunicados o rechace reconocerlos, indicando los motivos del rechazo. Si el promotor no responde dentro de ese plazo, los defectos se considerarán reconocidos. Por regla general, los defectos reconocidos deben subsanarse en los 30 días siguientes a la firma del acta. Si su subsanación dentro de dicho plazo fuera imposible pese a actuar con la debida diligencia, el promotor deberá indicar el motivo y fijar otro plazo adecuado; si tampoco se cumple ese plazo, el comprador podrá establecer un plazo final y, posteriormente, encargar la subsanación de los defectos a costa del promotor. Cuando se detecte un defecto importante y el promotor se niegue a reconocerlo, el comprador podrá negarse a aceptar la entrega [1]. El incumplimiento del procedimiento legal puede reforzar sustancialmente la posición del comprador, pero la solución adecuada dependerá de los hechos y de la documentación contractual.

Tras la transmisión de la propiedad, se aplican a la responsabilidad del promotor las normas del Código Civil sobre saneamiento por defectos (rękojmia), tal como confirma expresamente el artículo 41a de la Ley del Promotor, vigente desde el 9 de septiembre de 2025 [1]. En el caso de bienes inmuebles, el vendedor responde en virtud de esta garantía si se descubre un defecto físico dentro de los cinco años siguientes a la entrega [4].

Se están debatiendo nuevos cambios. Un proyecto gubernamental de modificación de la Ley del Promotor, publicado en la primavera de 2026, propone, entre otras medidas, prohibir el aumento del precio después de la firma del contrato, elevar el reembolso de la cuota de reserva cuando el promotor sea responsable y modificar el procedimiento de entrega. En el momento de redactar este texto, el proyecto no había sido aprobado, por lo que los compradores deben comprobar la situación legal vigente antes de firmar.

Este material tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Antes de pagar una cuota de reserva o firmar una escritura pública, los compradores extranjeros deben obtener asesoramiento específico sobre la operación en relación con la titularidad, las autorizaciones, los impuestos y los riesgos contractuales. Para una revisión específica del contrato con el promotor y de los documentos de protección del comprador antes de comprometer fondos, contacte con el equipo jurídico de Kopeć & Zaborowski.

FAQ – comprar una vivienda sobre plano en Polonia

¿Es obligatoria una cuenta fiduciaria al comprar una vivienda sobre plano en Polonia?

En las operaciones cubiertas por la Ley del Promotor, el promotor debe utilizar una cuenta fiduciaria de vivienda. La cuenta puede ser abierta o cerrada, con distintas reglas para la liberación de los pagos del comprador.

¿Puede un extranjero comprar un apartamento nuevo en Polonia?

En muchos casos, sí. Una unidad residencial independiente suele estar exenta del requisito de autorización conforme al artículo 8.1.1 de la Ley sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles por Extranjeros, salvo en la zona fronteriza, y los nacionales del EEE y de Suiza suelen estar exentos. Un comprador de fuera del EEE que adquiera una vivienda unifamiliar con terreno normalmente necesitará autorización del ministro competente en materia de asuntos interiores. Por ello, deben comprobarse la situación jurídica del terreno, las plazas de garaje y la nacionalidad del comprador.

¿Cuál es la cuota máxima de reserva para un apartamento de obra nueva?

Conforme al artículo 32.2 de la Ley del Promotor, la cuota de reserva no puede superar el 1 % del precio del inmueble indicado en el folleto informativo.

¿Qué ocurre si el promotor entra en quiebra?

La posición del comprador depende de la cuenta fiduciaria, de la inscripción en el Registro de la Propiedad y de Hipotecas, de la fase del proyecto y del procedimiento legal del DFG. La Ley del Promotor y las normas de insolvencia ofrecen protección, pero el resultado requiere una evaluación jurídica individual.

¿Puede el comprador comunicar defectos después de la entrega?

Sí. Siempre que sea posible, los defectos deben registrarse en el acta de entrega. El procedimiento de respuesta de 14 días y el plazo de subsanación de 30 días previstos en la Ley del Promotor se aplican a los defectos comunicados en dicha acta y también a aquellos descubiertos y comunicados entre la entrega y la transmisión de la propiedad; los plazos comienzan a contar desde la fecha de comunicación. Los defectos descubiertos tras la transmisión pueden dar lugar a reclamaciones de saneamiento conforme al Código Civil, aplicable a los promotores en virtud del artículo 41a de la Ley del Promotor; para los bienes inmuebles, el período de garantía es de cinco años desde la entrega [4].

¿Un contrato de reserva garantiza que el comprador adquirirá el inmueble?

No. Reserva el inmueble durante un período determinado, pero la propiedad solo se adquiere una vez formalizado el contrato de transmisión correspondiente y, cuando sea necesario, practicada la inscripción pertinente en el Registro de la Propiedad y de Hipotecas.

Bibliografía

[1] Ley de 20 de mayo de 2021 sobre la Protección de los Derechos del Adquirente de una Unidad Residencial o Vivienda Unifamiliar y el Fondo de Garantía del Promotor, texto consolidado: Diario de Leyes de 2026, partida 880.

[2] Ley de 24 de marzo de 1920 sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles por Extranjeros, texto consolidado: Diario de Leyes de 2017, partida 2278, con sus modificaciones.

[3] Ley de 21 de mayo de 2025 por la que se modifica la Ley sobre la Protección de los Derechos del Adquirente de una Unidad Residencial o Vivienda Unifamiliar y el Fondo de Garantía del Promotor, Diario de Leyes de 2025, partida 758.

[4] Código Civil polaco de 23 de abril de 1964, texto consolidado: Diario de Leyes de 2026, partida 795.