Покупка недвижимости на этапе строительства в Польше: защита прав покупателя

Покупка недвижимости на этапе строительства в Польше означает приобретение квартиры или индивидуального жилого дома у застройщика до завершения строительства и до возможности передачи права собственности покупателю. Если сделка подпадает под действие соответствующих норм, она в первую очередь регулируется Законом от 20 мая 2021 года о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного жилого дома и Фонде гарантий застройщиков, обычно называемым Законом о застройщиках [1].

Данная правовая система призвана снизить риск того, что покупатель заплатит за объект, строительство которого будет задержано, выполнено с дефектами или вовсе не завершено из-за финансовых проблем застройщика. Однако предусмотренная законом защита не заменяет юридическую проверку сделки. Условия договора с застройщиком, график платежей, информационный проспект и техническая документация по-прежнему имеют важное коммерческое значение.

Lawyersinpoland.com by Kopeć & Zaborowski оказывает поддержку иностранным инвесторам и частным покупателям при оценке структуры сделок, договорных рисков и нормативных требований, связанных с инвестициями в недвижимость Польши.

Договор с застройщиком в Польше: ключевой договор для покупателя недвижимости на этапе строительства

Договор с застройщиком — это соглашение, по которому застройщик обязуется создать и передать право собственности на определённую квартиру или дом после завершения строительства, а покупатель обязуется уплатить согласованную цену. Его обязательное содержание перечислено в статье 35 Закона о застройщиках, а согласно статье 40 он должен быть заключён в форме нотариального акта; основные правила установлены статьями 35–42 [1]. Договорные положения, менее выгодные для покупателя, чем нормы закона, являются недействительными и заменяются соответствующими положениями закона (статья 42) [1].

Требование покупателя о передаче права собственности должно быть внесено в реестр недвижимости и ипотеки (księga wieczysta), а сам договор с застройщиком служит основанием для такой записи (статья 38) [1]. Эта запись имеет существенное значение, поскольку обеспечивает покупателю более надёжную защиту, если объект будет повторно продан, обременён или включён в производство по делу о несостоятельности.

Перед подписанием договора покупателю следует проверить, правильно ли в нём указаны:

• земельный участок и номер реестра недвижимости и ипотеки;
• планируемое жилое помещение, полезная площадь, планировка и принадлежности к помещению;
• общая цена, порядок применения НДС и размеры платежей в рассрочку;
• срок завершения строительства и планируемая дата перехода права собственности;
• договорные штрафы за просрочку;
• стандарт строительства и отделочных работ;
• порядок заявления о дефектах и проведения передачи объекта.

Иностранному покупателю также необходимо оценить, требуется ли разрешение на приобретение недвижимости. Общие правила содержатся в Законе от 24 марта 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами, а разрешения выдаёт министр, отвечающий за внутренние дела. Приобретение отдельного жилого помещения, как правило, освобождено от требования получения разрешения на основании статьи 8(1)(1) данного закона, однако согласно статье 8(3) это освобождение не распространяется на недвижимость, расположенную в приграничной зоне. Граждане и предприниматели государств ЕЭЗ и Швейцарии, за ограниченными исключениями, освобождаются от этого требования на основании статьи 8(2). В то же время покупателю из-за пределов ЕЭЗ, приобретающему индивидуальный жилой дом вместе с земельным участком, обычно потребуется разрешение, если не применяется другое исключение. Сделка, совершённая без требуемого разрешения, является недействительной, поэтому структуру сделки необходимо индивидуально проверить до подписания документов [2].

Эскроу-счета застройщиков в Польше: куда поступают деньги покупателя?

В сделках, подпадающих под действие Закона о застройщиках, платежи покупателя недвижимости на этапе строительства должны вноситься на специальный жилищный эскроу-счёт, а не напрямую на обычный операционный счёт застройщика. В соответствии со статьями 6–8 Закона о застройщиках застройщик обязан открыть для проекта открытый или закрытый жилищный эскроу-счёт, а покупатель перечисляет на него средства в соответствии с ходом строительных работ [1].

Польское законодательство предусматривает две основные формы защиты средств на эскроу-счёте:

• открытый жилищный эскроу-счёт, с которого банк поэтапно перечисляет средства по мере выполнения строительных работ;
• закрытый жилищный эскроу-счёт, с которого средства перечисляются только после получения банком выписки из нотариального акта о передаче покупателю прав, предусмотренных договором с застройщиком, без обременений, за исключением обременений, принятых покупателем (статья 15) [1].

В случае открытого счёта банк перед перечислением средств проверяет, действительно ли завершён этап строительства, указанный в графике платежей. Это снижает, но не исключает проектные риски. Закрытый счёт обычно обеспечивает более высокий уровень защиты платежей, хотя может влиять на модель финансирования застройщика и коммерческие условия, предлагаемые покупателям.

Покупателю следует подтвердить тип счёта, банк, в котором он открыт, и правила перечисления средств. Платежи вне предусмотренной законом эскроу-структуры требуют тщательной проверки, особенно если они обозначены как авансовые платежи, бронировочные взносы или взносы на строительные расходы.

Фонд гарантий застройщиков (DFG) и права покупателя при банкротстве застройщика в Польше

Фонд гарантий застройщиков, или DFG, — это предусмотренный законом механизм защиты, которым управляет Страховой гарантийный фонд (UFG) и который финансируется за счёт взносов застройщиков. Взносы рассчитываются с каждого платежа, поступившего на эскроу-счёт, по ставкам, установленным нормативными актами и ограниченным законом: до 1% для открытых счетов и до 0,1% для закрытых счетов (статья 49). DFG дополняет защиту, обеспечиваемую жилищными эскроу-счетами, и покрывает возврат платежей, внесённых покупателями, в случаях, указанных в статье 48 Закона о застройщиках, включая определённые события, связанные с банкротством застройщика, неплатёжеспособностью банка, ведущего эскроу-счёт, а также с законным отказом покупателя от договора [1].

Наличие DFG не означает, что любая коммерческая проблема автоматически приведёт к немедленной выплате покупателю. Значение имеют установленная законом процедура, тип эскроу-счёта, стадия реализации проекта, а также формальный процесс банкротства или продолжения проекта. Задержки по-прежнему могут повлечь значительные расходы, включая потерю финансирования, расходы на аренду и репутационные последствия для инвесторов, действующих через компании.

Следует учитывать три практических ограничения. Во-первых, защита DFG не отменяет необходимости проверить права застройщика на земельный участок и условия финансирования проекта. Во-вторых, она не гарантирует завершения строительства в первоначально запланированные сроки. В-третьих, она не устраняет договорные положения, неправомерно перекладывающие на покупателя расходы или риски, не предусмотренные законом; такие положения необходимо выявлять и оспаривать на основании договора и закона.

Договор бронирования новостройки в Польше: какую защиту он предоставляет?

До заключения договора с застройщиком может быть подписан договор бронирования. В соответствии со статьями 29–34 Закона о застройщиках он должен быть заключён в письменной форме под угрозой недействительности и должен содержать, среди прочего, сведения об объекте недвижимости, его цене, сроке бронирования и бронировочном взносе [1]. Согласно статье 32(2), размер такого взноса не может превышать 1% цены объекта, указанной в информационном проспекте.

Бронировочный взнос не является автоматически невозвратным. Статья 34 предусматривает возврат взноса в определённых обстоятельствах, в том числе если покупатель не получил ипотечное финансирование из-за отрицательной оценки его кредитоспособности, при условии соблюдения установленных законом требований. Если застройщик не исполняет свои обязательства по договору бронирования, покупатель имеет право на возврат суммы в двойном размере бронировочного взноса [1].

С 11 июля 2025 года застройщики обязаны публиковать на собственном сайте цену за квадратный метр полезной площади и общую цену каждого предлагаемого помещения, цены принадлежностей к помещению и другие платежи, подлежащие уплате покупателем, включая НДС, а также датированную историю изменений цен. Застройщики, уже осуществлявшие продажи на эту дату, должны были выполнить это требование до 11 сентября 2025 года. Если цена, предложенная при подписании договора, отличается от опубликованной цены, покупатель может потребовать заключения договора по наиболее выгодной для него цене [3]. Для договоров с застройщиком и договоров бронирования, заключаемых с 13 февраля 2026 года, цена должна быть указана как произведение полезной площади, рассчитанной согласно применимому польскому стандарту, и цены за квадратный метр (статья 5a) [1].

Договор бронирования не следует рассматривать как замену проверке информационного проспекта и окончательного нотариального акта. Его основная функция — обеспечить период, в течение которого застройщик не должен предлагать конкретный объект другому покупателю.

Передача квартиры и дефекты в новостройке в Польше

Передача объекта является отдельным этапом по отношению к переходу права собственности. Она происходит после вступления в силу разрешения на ввод в эксплуатацию либо, в случае индивидуального жилого дома, после уведомления о завершении строительства при отсутствии возражений. Стороны составляют протокол, в котором фиксируются видимые дефекты, незавершённые работы и замечания. Статья 41 Закона о застройщиках регулирует порядок передачи объекта и обязанность застройщика ответить на дефекты, заявленные в протоколе передачи [1].

Покупателю следует тщательно осмотреть объект, желательно с привлечением технического специалиста, особенно если квартира приобретается в инвестиционных целях или имеет высокую стоимость. Дефекты необходимо описывать точно, подтверждать фотографиями и, по возможности, соотносить с технической спецификацией.

В течение 14 дней со дня подписания протокола передачи застройщик обязан предоставить покупателю заявление о признании заявленных дефектов либо об отказе в их признании с указанием причин отказа. Если застройщик не ответит в этот срок, дефекты считаются признанными. Признанные дефекты, как правило, должны быть устранены в течение 30 дней со дня подписания протокола. Если устранение в этот срок невозможно, несмотря на проявление должной осмотрительности, застройщик должен указать причину и установить иной надлежащий срок; если и этот срок будет пропущен, покупатель вправе установить окончательный срок, а затем устранить дефекты за счёт застройщика. Если выявлен существенный дефект, а застройщик отказывается его признать, покупатель может отказаться от приёмки объекта [1]. Несоблюдение установленной законом процедуры может существенно усилить позицию покупателя, однако подходящий способ защиты зависит от конкретных обстоятельств и договорной документации.

После перехода права собственности к ответственности застройщика применяются положения Гражданского кодекса о гарантии за недостатки (rękojmia), что прямо подтверждается статьёй 41a Закона о застройщиках, действующей с 9 сентября 2025 года [1]. В отношении недвижимости продавец несёт ответственность по гарантии, если физический недостаток обнаружен в течение пяти лет с момента передачи объекта [4].

Также обсуждаются дальнейшие изменения законодательства. Правительственный проект поправок к Закону о застройщиках, опубликованный весной 2026 года, предусматривает, в частности, запрет на повышение цены после подписания договора, увеличение возврата бронировочного взноса по вине застройщика и изменения порядка передачи объекта. На момент подготовки настоящего материала проект ещё не был принят, поэтому покупателям следует проверить актуальное правовое регулирование до подписания документов.

Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Перед внесением бронировочного взноса или подписанием нотариального акта иностранным покупателям следует получить консультацию по конкретной сделке, касающуюся правового титула, разрешений, налогов и договорных рисков. Для целевой проверки договора с застройщиком и документов по защите покупателя до перечисления средств свяжитесь с юристами Kopeć & Zaborowski.

FAQ — покупка недвижимости на этапе строительства в Польше

Обязателен ли эскроу-счёт при покупке недвижимости на этапе строительства в Польше?

Для сделок, подпадающих под действие Закона о застройщиках, застройщик обязан использовать жилищный эскроу-счёт. Счёт может быть открытым или закрытым, при этом для каждого типа действуют разные правила перечисления платежей покупателя.

Может ли иностранец купить новую квартиру в Польше?

Во многих случаях — да. Приобретение отдельного жилого помещения в целом освобождено от требования получения разрешения в соответствии со статьёй 8(1)(1) Закона о приобретении недвижимости иностранцами, за исключением объектов в приграничной зоне; граждане ЕЭЗ и Швейцарии также, как правило, освобождены от этого требования. Покупателю из-за пределов ЕЭЗ, приобретающему индивидуальный жилой дом с земельным участком, обычно потребуется разрешение министра, отвечающего за внутренние дела. Поэтому необходимо проверить правовой статус земли, парковочных мест в гараже и гражданство покупателя.

Каков максимальный размер бронировочного взноса за квартиру в новостройке?

Согласно статье 32(2) Закона о застройщиках бронировочный взнос не может превышать 1% цены недвижимости, указанной в информационном проспекте.

Что происходит, если застройщик становится банкротом?

Положение покупателя зависит от типа эскроу-счёта, записи в реестре недвижимости и ипотеки, стадии реализации проекта и установленной законом процедуры DFG. Закон о застройщиках и нормы о несостоятельности обеспечивают защиту, однако результат требует индивидуальной юридической оценки.

Может ли покупатель заявить о дефектах после передачи объекта?

Да. По возможности дефекты следует фиксировать в протоколе передачи объекта. Предусмотренные Законом о застройщиках 14-дневный срок для ответа и 30-дневный срок для устранения применяются к дефектам, указанным в этом протоколе, а также к дефектам, выявленным и заявленным между передачей объекта и переходом права собственности; в таком случае сроки исчисляются с даты заявления о дефекте. Дефекты, обнаруженные после перехода права собственности, могут служить основанием для требований по гарантии за недостатки согласно Гражданскому кодексу, применяемому к застройщикам на основании статьи 41a Закона о застройщиках; для недвижимости гарантийный срок составляет пять лет с момента передачи [4].

Гарантирует ли договор бронирования приобретение недвижимости покупателем?

Нет. Он резервирует объект на определённый срок, однако право собственности приобретается только после заключения соответствующего договора о передаче права собственности и, если это требуется, внесения соответствующей записи в реестр недвижимости и ипотеки.

Библиография

[1] Закон от 20 мая 2021 года о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного жилого дома и Фонде гарантий застройщиков, сводный текст: Законодательный вестник за 2026 год, поз. 880.

[2] Закон от 24 марта 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами, сводный текст: Законодательный вестник за 2017 год, поз. 2278, с изменениями.

[3] Закон от 21 мая 2025 года о внесении изменений в Закон о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного жилого дома и Фонд гарантий застройщиков, Законодательный вестник за 2025 год, поз. 758.

[4] Гражданский кодекс Польши от 23 апреля 1964 года, сводный текст: Законодательный вестник за 2026 год, поз. 795.