Налог на недвижимость в Польше: правила для зданий и сооружений для бизнеса

Налог на недвижимость в Польше — это местный налог, взимаемый с земельных участков, зданий и отдельных сооружений, используемых в предпринимательской деятельности. Для компаний ключевое значение имеет не только право собственности, но и правильная юридическая классификация каждого объекта. Склад, производственный цех, резервуар, внутренняя инженерная система или технический фундамент могут облагаться налогом по-разному, что напрямую влияет на ежегодные операционные расходы и риск налоговой проверки недвижимости в Польше.

Правила существенно изменились с 1 января 2025 года. Реформа ввела новые законодательные определения зданий и сооружений для целей местного налогообложения, заменив прежние отсылки к определениям из строительного законодательства. Однако споры о классификации по-прежнему вероятны, особенно в промышленных, логистических, энергетических и производственных проектах. Lawyersinpoland.com компании Kopeć & Zaborowski помогает бизнесу оценивать налоговые риски, связанные с коммерческой недвижимостью, инвестициями и обязанностями по соблюдению требований законодательства.

Налог на недвижимость в Польше для бизнеса: что облагается налогом?

В соответствии с Законом от 12 января 1991 года о местных налогах и сборах налогом на недвижимость могут облагаться:

• земельные участки;
• здания или части зданий;
• сооружения или части сооружений, связанные с предпринимательской деятельностью.

Муниципалитет устанавливает применимые ставки для земельных участков и зданий в пределах ежегодно публикуемых законодательных лимитов. Поэтому налоговая нагрузка зависит от местонахождения объекта, его площади, назначения и, в случае сооружений, стоимости. Сооружения, связанные с предпринимательской деятельностью, облагаются налогом по установленной законом ставке 2%. Всегда необходимо проверять постановление соответствующего муниципального совета на конкретный налоговый год.

Для бизнеса особенно важна связь объекта с предпринимательской деятельностью. Земля, здания и сооружения, находящиеся во владении предпринимателя, как правило, считаются связанными с такой деятельностью, если не применяется предусмотренное законом исключение. Это может приводить к более высоким ставкам, чем ставки, применяемые к жилой недвижимости или земле, не используемой в коммерческих целях.

Реформа налога на недвижимость в Польше в 2025 году: новые определения зданий и сооружений

Реформа 2025 года, введенная Законом от 19 ноября 2024 года, заменила прежние отсылки к определениям строительного законодательства автономными налоговыми определениями. Реформа применяется с 1 января 2025 года и особенно актуальна для налогоплательщиков, владеющих складами, производственными объектами, трубопроводами, энергетической инфраструктурой, силосами и техническими установками. [1][2]

Определение здания и сооружения для целей налога на недвижимость в Польше

Здание — это, как правило, объект, возведенный в результате строительных работ, вместе с установками, позволяющими использовать его в соответствии с назначением, который прочно связан с землей, отделен от пространства строительными перегородками, имеет фундамент и крышу. Это определение не распространяется на объект, в котором хранятся или могут храниться сыпучие, жидкие либо газообразные материалы, если вместимость является основным техническим параметром, определяющим его назначение.

Сооружение включает, в частности, объект, указанный в Приложении № 4 к Закону о местных налогах и сборах, который не является зданием, вместе с установками, позволяющими использовать его в соответствии с назначением. Законодательное определение также охватывает определенные строительные устройства, строительные части некоторых технических устройств, а также фундаменты для машин и технического оборудования. Перечень, установленный законом, включает многочисленные технические и промышленные объекты, в том числе отдельные сети, резервуары, мачты, фундаменты для машин и другую инфраструктуру.

Это разграничение имеет существенное коммерческое значение. Здания обычно облагаются налогом исходя из полезной площади. Сооружения, связанные с предпринимательской деятельностью, как правило, облагаются налогом в размере 2% от их стоимости, определенной по законодательным правилам расчета налоговой базы. Неправильная классификация может привести к значительной недоимке, начислению процентов и спорам с муниципальным налоговым органом.

Три исключения при классификации, требующие тщательного анализа

В рамках каждой инвестиции или проверки налога на недвижимость необходимо отдельно оценивать три вопроса:

1. Объект с крышей и фундаментом не всегда является зданием. Он также должен соответствовать остальным требованиям, установленным законом. В частности, объект, используемый или пригодный для хранения сыпучих, жидких или газообразных материалов, может не подпадать под определение здания, если вместимость является его основным техническим параметром.
2. Техническое оборудование не всегда облагается налогом как сооружение. Строительная часть определенного оборудования может облагаться налогом только в случае, если она подпадает под законодательное определение, включая соответствующие категории Приложения № 4. Строительные устройства также могут облагаться налогом при соблюдении установленных законом критериев.
3. Установки могут следовать юридической классификации основного объекта. Установки, позволяющие использовать здание или сооружение в соответствии с его назначением, могут составлять часть такого объекта, тогда как самостоятельная инфраструктура может быть отдельным сооружением, облагаемым налогом.

Эти различия зависят от конкретных обстоятельств. Техническая документация, реестры основных средств, разрешения на строительство, договоры аренды и фактическое использование актива могут иметь значение в налоговом производстве.

Ставки налога на коммерческую недвижимость в Польше в 2025 году

На 2025 год максимальные общегосударственные ставки включают 34,00 злотых за квадратный метр зданий, связанных с предпринимательской деятельностью, и 1,38 злотых за квадратный метр земли, связанной с предпринимательской деятельностью. Сооружения, используемые в бизнесе, как правило, облагаются налогом по установленной законом ставке 2%, рассчитываемой от их стоимости. [3]

Это максимальные ставки для земли и зданий, а не ставки, применяемые автоматически. Муниципалитеты могут устанавливать более низкие ставки. Поэтому компании, эксплуатирующей объекты в нескольких польских муниципалитетах, следует отдельно проверять каждое местное постановление о налоговых ставках.

Налог на склады и производственные цеха в Польше

Склады и производственные цеха обычно облагаются налогом как здания на основании полезной площади. Однако современные промышленные объекты часто включают активы, требующие отдельного подхода, например погрузочную инфраструктуру, резервуары для хранения, конвейерные системы, внутренние инженерные сети, фундаменты для производственных линий или энергетические установки.

Наибольший риск для бизнеса возникает, когда налогоплательщик считает все компоненты частью здания, облагаемого налогом по площади, а муниципалитет рассматривает определенные компоненты как отдельные сооружения, подлежащие налогообложению. Возможна и обратная ситуация, ведущая к переплате налога. Надлежащая проверка каждого актива особенно важна перед подачей ежегодной декларации, а также при приобретении объектов, реструктуризации или проектах расширения.

Декларация по налогу на недвижимость в Польше для иностранной компании: подача и уплата

Иностранные компании, ведущие деятельность в Польше, могут стать плательщиками налога на недвижимость, если они владеют, обладают или иным образом располагают налогооблагаемым имуществом при обстоятельствах, определенных Законом. Налоговый статус зависит от правового основания и фактического использования объекта, а не от страны регистрации компании.

Юридические лица и организационные единицы, включая компании без статуса юридического лица, как правило, подают декларацию по налогу на недвижимость DN-1 до 31 января соответствующего налогового года. Налог обычно уплачивается ежемесячными взносами до 15-го числа каждого месяца, при этом взнос за январь должен быть уплачен до 31 января. Точные обязанности установлены статьей 6(9) Закона о местных налогах и сборах. [1]

Только в 2025 году налогоплательщики, затронутые реформой определений, могли подать декларацию до 31 марта 2025 года при условии письменного уведомления компетентного муниципалитета до 31 января 2025 года. Этот механизм не отменял обязанности по уплате ежемесячных взносов за январь, февраль и март 2025 года в соответствии с переходными положениями. [2]

Налоговая проверка недвижимости в Польше: приоритеты управления рисками

Муниципальный орган может проверять декларации, запрашивать документы, инициировать налоговое производство и устанавливать наличие налоговой недоимки. При выявлении недоплаты компания может столкнуться с обязанностью погасить недоимку и уплатить предусмотренные законом проценты. В зависимости от обстоятельств неточные декларации также могут создавать риск фискальной уголовной ответственности в соответствии с Уголовно-фискальным кодексом.

Эффективное управление рисками обычно включает:

• инвентаризацию налогооблагаемых земельных участков, зданий и технической инфраструктуры;
• сверку налоговых деклараций с реестрами основных средств и бухгалтерскими данными;
• анализ технической и строительной документации;
• проверку муниципальных постановлений о ставках и доступных льгот;
• документирование правового обоснования классификации спорных активов.

Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для анализа налоговых рисков по недвижимости в Польше с учетом конкретных обстоятельств, классификации активов или текущей проверки свяжитесь с нами.

FAQ — налог на недвижимость в Польше

Должна ли каждая компания, владеющая недвижимостью в Польше, платить налог на недвижимость?

Как правило, компании, владеющие налогооблагаемыми земельными участками, зданиями или сооружениями, связанными с предпринимательской деятельностью, являются плательщиками налога. Точная обязанность зависит от правового основания владения, типа объекта и применимых законодательных освобождений.

Как облагаются налогом коммерческие здания в Польше?

Коммерческие здания обычно облагаются налогом исходя из полезной площади. Ставка устанавливается соответствующим муниципалитетом в пределах максимальной общегосударственной ставки.

Как облагаются сооружения для целей налога на недвижимость в Польше?

Сооружения, связанные с предпринимательской деятельностью, обычно облагаются налогом в размере 2% от их стоимости, определенной в соответствии с правилами статьи 4 Закона о местных налогах и сборах.

Влияют ли правила 2025 года на склады и производственные цеха?

Да. Склады и цеха по-прежнему обычно облагаются налогом как здания, однако установки, фундаменты для оборудования и техническую инфраструктуру необходимо проверить в соответствии с новыми определениями и Приложением № 4.

Когда иностранная компания должна подать декларацию по налогу на недвижимость в Польше?

Юридические лица и организационные единицы, включая компании без статуса юридического лица, обычно подают декларацию DN-1 до 31 января каждого налогового года, если они являются налогоплательщиками в соответствии с Законом о местных налогах и сборах.

Может ли муниципалитет оспорить классификацию недвижимости, примененную компанией?

Да. Муниципалитет может проверить декларацию и начать производство, если сочтет, что актив был неправильно классифицирован или не включен в налоговую базу.

Библиография

[1] Закон от 12 января 1991 года о местных налогах и сборах, единый текст: «Законодательный вестник» за 2025 год, поз. 707, с изменениями.

[2] Закон от 19 ноября 2024 года о внесении изменений в Закон о сельскохозяйственном налоге, Закон о местных налогах и сборах, Закон о лесном налоге и Закон о гербовом сборе, «Законодательный вестник» за 2024 год, поз. 1757.

[3] Объявление Министра финансов от 25 июля 2024 года о верхних пределах суммовых ставок местных налогов и сборов на 2025 год, «Монитор Польски» за 2024 год, поз. 716.

[4] Закон от 7 июля 1994 года «Строительное право», единый текст: «Законодательный вестник» за 2025 год, поз. 418, с изменениями.