¿Qué es la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros?
La adquisición de bienes inmuebles por extranjeros consiste en la compra u otra forma de adquisición legal de la propiedad de un inmueble, o del derecho de usufructo perpetuo, por parte de una persona física o jurídica considerada extranjera con arreglo al derecho polaco. En Polonia, esta materia está regulada principalmente por la Ley de 24 de marzo de 1920 sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles por Extranjeros. Las normas se aplican no solo a las personas físicas que no sean ciudadanos polacos, sino también a las sociedades extranjeras y, en determinados casos, a las sociedades polacas controladas por personas o entidades extranjeras.
La cuestión práctica fundamental es si una determinada operación requiere un permiso del Ministro de Interior y Administración polaco. En muchos casos, especialmente cuando el comprador procede de fuera del Espacio Económico Europeo o de Suiza, la adquisición de inmuebles en Polonia puede estar sujeta a autorización administrativa previa. Si se exige permiso y la operación se lleva a cabo sin él, la adquisición es nula conforme al derecho polaco.
La valoración jurídica no se limita a la nacionalidad del comprador. También depende del tipo de inmueble, su ubicación, el título jurídico que se adquiere, la estructura de la operación y la condición del comprador. Pueden aplicarse normas adicionales a los terrenos agrícolas, los terrenos forestales, los inmuebles situados en zonas fronterizas o a las operaciones que involucren a sociedades propietarias de bienes inmuebles en Polonia.
¿En qué consiste el proceso de adquisición?
El proceso comienza generalmente con la determinación de si el comprador tiene la condición de extranjero en el sentido de la Ley y si resulta aplicable alguna exención legal. Los ciudadanos y empresarios del Espacio Económico Europeo y de Suiza están, por lo general, exentos del requisito de permiso previsto en la Ley, aunque ciertas categorías de inmuebles y normativas sectoriales específicas pueden requerir verificación adicional.
Si se requiere permiso, el comprador debe presentar una solicitud ante el Ministro de Interior y Administración. La autoridad examina, entre otras cuestiones, si la adquisición podría afectar a la seguridad del Estado, al orden público o a los intereses de defensa, y si se cumplen los requisitos legales para la concesión del permiso. En ciertos casos, también puede resultar relevante la posición de otras autoridades públicas, incluido el Ministro de Defensa Nacional y, cuando se trate de terrenos agrícolas, el ministro competente en materia de desarrollo rural. La solicitud debe describir al comprador, el inmueble, el fundamento jurídico de la adquisición y la finalidad de la operación, y debe ir acompañada de los documentos que acrediten las circunstancias jurídicas y fácticas del caso.
La adquisición puede adoptar la forma de compraventa, permuta, donación, herencia, fusión, escisión de sociedad, aportación en especie o adquisición de participaciones en una sociedad titular de bienes inmuebles. Por este motivo, el requisito de permiso también debe analizarse en el marco de operaciones societarias. Un inversor extranjero que adquiera participaciones en una sociedad polaca que sea propietaria de inmuebles o titular de un derecho de usufructo perpetuo sobre ellos puede estar obligado, en determinadas circunstancias, a obtener el permiso antes de cerrar la operación.
Desde una perspectiva transaccional, la diligencia debida inmobiliaria resulta imprescindible. Habitualmente comprende la verificación del registro de la propiedad y de hipotecas, el título de propiedad, las cargas, la clasificación y el planeamiento urbanístico, el acceso a la vía pública, los contratos de arrendamiento, las cuestiones medioambientales, las consecuencias fiscales y cualquier restricción administrativa. Cuando el comprador es extranjero, la diligencia debida debe abarcar también el régimen de permisos y el riesgo de que la operación pueda ser impugnada por incumplimiento de normas imperativas.
¿Cuándo es recomendable contar con asesoramiento jurídico?
El asesoramiento jurídico es aconsejable siempre que una persona física extranjera, un inversor, una sociedad o un fondo tenga previsto adquirir bienes inmuebles en Polonia o hacerse con el control de una sociedad titular de inmuebles polacos. Esto resulta especialmente aplicable a inmuebles comerciales, suelo en desarrollo, naves logísticas, edificios de oficinas, terrenos agrícolas, suelo situado en zonas sensibles y activos adquiridos en el marco de una operación empresarial más amplia.
Los compradores particulares pueden necesitar asistencia para determinar si pueden adquirir un apartamento, una vivienda o un terreno sin necesidad de permiso, cómo estructurar la operación de forma segura y qué documentos exigirá el notario. Los empresarios e inversores institucionales suelen requerir un análisis más amplio que comprenda el derecho societario, la financiación, la fiscalidad, las autorizaciones regulatorias y el impacto de la operación sobre los contratos o permisos existentes.
Una consulta jurídica temprana puede contribuir a evitar errores en una fase inicial de la operación. Esto reviste especial importancia porque la necesidad de obtener un permiso puede afectar al calendario, a las condiciones precedentes, a la documentación notarial y a la mecánica del cierre. Una verificación anticipada puede reducir el riesgo de nulidad, de conflictos con el vendedor, de negativa del notario a formalizar la operación, de complicaciones administrativas o de pérdidas económicas derivadas de una adquisición incorrectamente estructurada.
Apoyo de un despacho de abogados en la adquisición de inmuebles por extranjeros
La asistencia en materia de adquisición de bienes inmuebles por extranjeros puede incluir, en particular:
- valoración de si el comprador tiene la condición de extranjero conforme al derecho polaco;
- verificación de si se requiere permiso o si resulta aplicable alguna exención;
- preparación y presentación de solicitudes de permisos administrativos;
- diligencia debida jurídica sobre el inmueble y la documentación de la operación;
- asesoramiento en adquisiciones de participaciones en sociedades propietarias de inmuebles en Polonia;
- asistencia en negociaciones, contratos preliminares y contratos definitivos de compraventa;
- coordinación con notarios, autoridades públicas y asesores de la operación;
- evaluación de los riesgos societarios, fiscales y regulatorios asociados.
¿Necesita asistencia para la adquisición de bienes inmuebles en Polonia por parte de un extranjero? Contáctenos.
Véase también
- Derecho inmobiliario
- Derecho mercantil
- Adquisición de empresas
- Derecho fiscal